Buat kamu yang terhitung investor pemula dan baru mau mulai berinvestasi, pengertian sederhana reksa dana adalah wadah untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal alias investor, dimana dana yang terkumpul tersebut akan diinvestasikan oleh Manajer Investasi (MI) ke sejumlah instrumen investasi seperti saham, obligasi dan deposito.

Sederhananya, kamu sebagai investor tinggal “duduk manis” dan menyerahkan pengelolaan dana investasimu pada MI.

Ada banyak jenis reksa dana, namun yang paling banyak dikenal masyarakat saat ini adalah reksa dana konvensional seperti reksa dana saham, reksa dana campuran, reksa dana pendapatan tetap dan reksa dana pasar uang.

Di luar reksa dana konvensional, ada reksa dana lain yang memang belum populer di masyarakat, namun bisa menjadi instrumen investasi alternatif.

Reksa dana tersebut yakni Dana Investasi Real Estate (DIRE), Reksa dana Penyertaan Terbatas (RDPT), dan Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (KIK EBA).

Baca juga: Belajar Kelola Gaji Akhir Tahun

Penasaran? Yuk, simak penjelasan berikut ini!

1. Dana Investasi Real Estate (DIRE)

Reksa dana yang dikenal dengan istilah “Real Estate Investment Trust” (REIT) di luar negeri ini merupakan wadah yang berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (KIK) untuk menghimpun dana masyarakat yang akan diinvestasikan pada aset real estate atau yang berkaitan dengan real estate, kas maupun setara kas oleh MI.

Dalam investasi ini, ada kewajiban untuk menginvestasikan minimal 80 persen dana dari total dana yang dikelola ke aset yang berhubungan dengan real estate. Dari 80 persen dana itu, setengahnya wajib diinvestasikan pada aset real estate seperti perumahan, apartemen, perkantoran atau mal. Bangunan atau gedung tersebut umumnya bisa disewakan, dimana keuntungan dari sewa akan dibagikan dalam bentuk dividen kepada investor.

Investor DIRE akan menerima pendapatan tetap dari dividen. Selain itu aset-aset properti nilainya cenderung naik tiap tahun, berbanding lurus dengan kenaikan nilai investasimu.

Kalau kamu memilih DIRE untuk investasi, berarti kamu harus punya komitmen melakukan investasi jangka panjang, bukan jangka pendek. Alasannya? Investasi ini memiliki risiko likuiditas. Sebagai contoh, bila investor ingin menarik dana dalam jumlah besar maka MI harus menjual asetnya. Padahal, menjual aset properti dalam jangka pendek tidak semudah menjual aset di pasar modal.

DIRE yang saat ini ada di Indonesia adalah DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia. Diluncurkan tahun 2012 oleh PT Ciptadana Asset Management. Sebanyak 93 persen dari asetnya ditempatkan di real estate Solo Grand Mall.

2. Reksa Dana Penyertaan Terbatas (RDPT)

Reksa dana ini dinamakan Reksa Dana Penyertaan Terbatas karena jumlah investor yang dapat menaruh dananya dibatasi hanya 50 orang.

RDPT menjadi wadah yang digunakan untuk menghimpun dana dari pemodal profesional yang akan diinvestasikan pada portofolio efek yang berkaitan langsung dengan proyek seperti sektor riil, infrastruktur, dan lainnya oleh manajer investasi.

Pemodal profesional adalah investor yang punya kemampuan membeli unit penyertaan dan melakukan analisis risiko terhadap instrumen ini. Karena itu sebagai investor pemula, kamu harus meningkatkan keahlian analisis serta kepemilikan modal agar nantinya bisa jadi investor RDPT.

Dalam revisi peraturan RDPT terbaru, Otoritas Jasa Keuangan (OJK) membagi RDPT menjadi RDPT kegiatan sektor riil dan RDPT investasi khusus.

Ketentuan RDPT sektor riil mengizinkan investor berinvestasi pada efek bersifat ekuitas yang diterbitkan perusahaan tertutup dan terbuka serta bisa berinvestasi pada efek bersifat hybrid security yang tidak ditawarkan melalui penawaran umum.

Sementara RDPT investasi khusus bisa berinvestasi pada efek yang diterbitkan di dalam negeri, dana investasi real estate, efek beragun aset, dana investasi infrastruktur, instrumen pasar uang, deposito dan efek derivatif.

RDPT investasi khusus juga bisa berinvestasi pada efek yang diterbitkan di luar negeri asal efek itu memiliki penyataan efektif dan izin dari regulator asing tempat efek itu diterbitkan.

Untuk RDPT ini, MI wajib menggunakan minimal 70 persen dana yang dikelola untuk diinvestasikan pada efek yang diterbitkan, ditawarkan, dan diperdagangkan di dalam dan luar negeri dengan sejumlah ketentuan.

OJK mengusulkan setiap pemegang unit penyertaan RDPT investasi khusus berinvestasi minimal 1 juta unit dengan nilai investasi awal Rp1 miliar. Sedangkan RDPT sektor, unit penyertaan sebanyak 5 juta dengan nilai investasi awal Rp5 miliar.

Perusahaan di Indonesia mulai sering membuka kesempatan investor untuk berinvestasi pada RDPT. Misalnya tahun lalu, PT Jasa Marga menggunakan RDPT untuk mendulang dana yang bisa membiayai jalan tol terbarunya.

Pada skema RDPT yang dikeluarkan Jasa Marga ini, investor menempatkan dana pada RDPT yang dikelola oleh manajer investasi. Selanjutnya, manajer investasi melakukan akusisi terhadap 20 persen kepemilikan saham di tiga Anak Perusahaan Jalan Tol (APJT) yang dimiliki oleh Jasa Marga.

3. Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (KIK EBA)

Jangan terjebak dengan istilahnya yang mungkin sedikit rumit. Inti dari reksa dana yang belum mainstreamini sebenarnya cukup sederhana.

KIK EBA adalah wadah yang digunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat untuk diinvestasikan ke aset keuangan berbentuk tagihan seperti surat berharga komersial, tagihan kartu kredit, Kredit Kepemilikan Kendaraan, Kredit Kepemilikan Rumah (KPR), dan lainnya.

KIK EBA bisa meningkatkan likuiditas perbankan jika dikembangkan dengan baik, sehingga akan bisa menyalurkan kredit ke lebih banyak orang.

Dengan KIK EBA, perbankan akan lebih mudah mendapatkan sumber likuiditas lantaran bank bisa menjual piutang dengan menyalurkan kredit demi mendapatkan modal. Modal itu yang nantinya digunakan untuk menyalurkan kredit ke nasabah.

Lantas apa yang akan didapatkan investor? Investor yang membeli instrumen ini akan mendapatkan keuntungan berupa kupon atau bunga dalam periode tertentu.

Kendati demikian, instrumen ini punya risiko fluktuasi sebagai imbas dari perubahan suku bunga. Jika suku bunga semakin tinggi maka harga KIK EBA akan semakin rendah dan sebaliknya, jika suku bunga semakin rendah maka harga KIK EBA semakin mahal.

Selain itu, ada juga risiko gagal bayar, di mana investor akan merugi jika nasabah KPR tidak mampu membayar bunga atau pinjaman pokok secara tepat waktu.

Untuk menghindari kerugian, ada baiknya investor lebih dahulu mencari tahu sebelum memilih KIK EBA yang berkualitas. Caranya, pertimbangkan sektor perusahaan yang menerbitkan KIK EBA, misalnya perusahaan BUMN karena selain risikonya lebih rendah, cash flow underlying-nya juga lebih jelas.

Baca juga: Kiat Mengoptimalkan Portofolio Investasi

Misalnya pada Juli 2018 lalu, PT Garuda Indonesia melakukan pencatatan produk KIK EBA GIAA01 di pasar modal. Pendapatan dari penjualan tiket yang diagunkan yaitu rute penerbangan Jeddah dan Madinah.

Saat ini sebagai investor pemula kamu mungkin belum bisa berinvestasi di ketiga reksa dana alternatif di atas. Namun membekali diri dengan ilmu investasi sebanyak-banyaknya, termasuk mempelajari produk-produk investasi alternatif seperti ini, tentu akan mengasah kemampuan investasimu.